Ada perubahan apa dari APRA di Juli 2019 ?

Dalam artikel ini, kita akan jelajahi pengumuman dari Australian Prudential Regulation Authority (APRA) 1-2 bulan lalu, dan bagaimana perubahan ini berdampak pada nasabah yang mau meminjam uang untuk membeli rumah.

Pada tanggal 5 Juli 2019, APRA mengumumkan bahwa bank-bank di Australia tidak perlu menaksir jumlah utang yang nasabah bisa dapatkan (borrowing power) berdasarkan minimum suku bunga 7% (assessment rate). Sebelum ini, sebagian besar bank-bank di Australia menerapkan assessment rate sebesar 7.25% supaya lebih tinggi sedikit daripada suku bunga minimum yang diterapkan oleh APRA.

Ini adalah berita yang lumayan besar untuk nasabah-nasabah di Australia.

ANZ Bank adalah bank pertama yang menghilangkan minimum 7% assessment rate. Kebijakan ANZ sekarang adalah untuk menerapkan 5.50% floor rate, dan 2.50% sensitivity margin. Dengan peraturan ini, assessment rate untuk sebagian besar nasabah bakal menjadi sekitar 6.00%, berdasarkan perhitungan berikut:

• Average interest rate: 3.50% (assumption)

• Sensitivity margin: 2.50%

• Sensitised rate: 3.50% + 2.50% = 6.00%

• Is it higher than the 5.50% floor rate? Yes

• Assessment rate: the higher of 6.00% sensitised rate or 5.50% floor rate = 6.00%

Apa perbedaannya?

Betul tidak sekarang jadi lebih mudah untuk meminjam uang untuk beli rumah atau refinance?

Untuk menjawab pertanyaan ini, kita bisa melihat contoh-contoh berikut, berdasarkan cicilan bulanan $2,000 :

• Assessment rate of 7.25%, assessed monthly repayment of $2,000: Loan size $293,179

• Assessment rate of 6.00%, assessed monthly repayment of $2,000: Loan size $333,583

• Assessment rate of 5.50%, assessed monthly repayment of $2,000: Loan size $352,244

Dari contoh-contoh di atas, bisa dilihat bahwa jumlah pinjaman bisa lebih tinggi 10% – 20% dibandingkan dengan sebelum perubahan APRA.

Apakah semua bank sekarang menerapkan 5.50% floor rate dan 2.50% sensitivity margin?

Bank-bank Australia menerapkan kebijakan berbeda-beda. Sebagai contoh, Macquarie Bank menerapkan 5.30% floor rate dan 2.50% sensitivity margin. Bankwest menerapkan 5.75% floor rate dan 2.50% sensitivity margin. Karena ini, Anda perlu bertanya-tanya dengan beberapa bank kalau Anda mau mendapatkan pinjaman yang paling besar. Anda juga bisa menghubungi mortgage broker yang berpengalaman dengan beberapa bank, kalau Anda sibuk dan tidak mau bertanya-tanya langsung dengan bank-bank itu.

Fixed rate atau variable rate?

Basic home loan or packaged home loan?

Saat ini, ada beberapa penawaran fixed rate yang sangat menarik. Ada beberapa fixed rate yang di bawah 3.00%, berarti assessment ratenya bakal menjadi 5.50% (berdasarkan formula sebelumnya). Sebagian besar variable rate dari bank-bank Australia sekarang masih di atas 3.00%, dan biasanya lebih tinggi lagi kalau ada offset account (packaged home loan), sehingga assessment rate-nya lebih tinggi. Dengan kata lain, jumlah pinjaman mungkin bisa lebih besar sedikit kalau Anda memilih fixed rate, atau variable rate dengan basic home loan tanpa offset account.

Misalnya saya ada 3-5 rumah, Apakah ada keuntungan lain?

Iya ada! Sebelumnya kami sudah jelaskan bahwa jumlah pinjaman bakal naik sekitar 10% – 20% untuk sebagian besar nasabah. Kalau Anda ada 5 pinjaman rumah, masing-masing $500,000 dan totalnya $2,500,000, jumlah pinjaman total Anda bakal naik sekitar $250,000 – $500,000. Dengan dana ini, Anda bakal bisa membeli 1 rumah lagi. Walaupun totalnya hanya naik 10% – 20%, bakal cukup untuk membeli 1 rumah lagi.

Kenapa ada perubahan ini?

Setelah Royal Commission, sebagian besar bank di Australia sudah mulai meminta bank statements untuk memeriksa biaya hidup Anda (untuk membeli makanan, hiburan, dan lain lain), dan juga memeriksa cicilan utang lain lain yang ditarik dari akun bank Anda. Sekarang juga ada banyak bank yang meminta laporan pinjaman utang-utang lain (walaupun tidak di-refinance), untuk memastikan jumlah utang dan suku bunganya. Dengan data yang lebih lengkap dan suku bunga yang terus menurun, bank tidak perlu menerapkan assessment rate yang terlalu tinggi.

 

Untuk informasi lebih lanjut, bisa hubungi kami: Arman Soetanto 0431 825 128

atau silahkan kunjungi website APRA: https://www.apra.gov.au/media-centre/media-releases/apra-finalises-amendments-guidance-residential-mortgage-lending